Перед каждой молодой семьей встает жилищный вопрос, решение которого растягивается порой на долгие годы. Одним из вариантов может стать участие в ипотечной программе, но, как всякое ответственное решение, оно требует вдумчивого подхода и серьезного анализа супругами своих возможностей. На вопросы портала Материнство о новой ипотечной программе «Молодая семья» отвечает директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК Мария Полякова.

директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК Мария Полякова- Для многих семей ипотека является единственным выходом в решении жилищного вопроса. Однако даже ее могут позволить себе далеко не все. Существуют ли какие-либо льготные ипотечные программы для молодых семей?


Вы абсолютно правы, ипотека — ответственное решение для любой семьи, даже крепко стоящей на ногах. А уж для семьи молодой, да еще с детьми — тем более. Поэтому Агентство разрабатывает социальные программы, чтобы помочь молодым людям купить свою квартиру или дом в самом начале семейной жизни. В нашей линейке есть программы для молодых учителей и ученых, для военнослужащих, для молодых семей, для владельцев сертификатов на получение средств материнского капитала.

Очевидно, что при рождении ребенка нагрузка на семейный бюджет значительно возрастает — ведь работает один папа, а мама в декрете, кроме того ребенок требует особого внимания и расходов. И как раз в это время особенно остро встает жилищный вопрос: нужно или съезжать от родителей (покупать свое жилье или снимать), или, если своя квартира уже есть, обменивать ее на более просторную. Мы уверены, что наша ипотечная программа «Молодая семья» позволит снизить финансовую нагрузку и сделать ипотеку для этой категории доступнее.

- На кого распространяется социальная ипотечная программа «Молодая семья»? Как можно ею воспользоваться?

В соответствии с нашей социальной ипотечной программой, молодая семья — это такая ячейка общества, в которой возраст одного из супругов либо одного родителя в неполной семье на день подписания кредитного договора не должен превышать 35 лет (включительно). Программа рассчитана на семьи с одним или более детьми, а также на неполные молодые семьи, состоящие из одного молодого родителя, являющегося гражданином Российской Федерации, и одного или более детей.

Дети в семье должны быть родными (совместными) или усыновлены обоими супругами. Либо это могут быть дети одного супруга, проживающие совместно с таким супругом на основании судебного решения либо соглашения между бывшими супругами, усыновленные вторым супругом или без усыновления (частный случай, когда семья состоит из одного родителя (усыновителя) двух и более детей).

- В какие банки можно обратиться для участия в программе? Какие документы необходимо предоставить?

Ознакомиться с самой актуальной версией списка наших банков-партнеров можно на нашем сайте http://www.ahml.ru/ru/borrower/where/. Вам понадобятся стандартные документы для получения кредита (справки с работы, справка о доходах и т. д.), а также документы о семейном положении и о наличии детей. За более детальной консультацией нужно обращаться непосредственно в банки — партнеры АИЖК, уполномоченные выдавать кредиты по стандартам АИЖК. Банк рассчитает максимально возможную сумму кредита, исходя из предоставленных вами документов. Если вы имеете право на вычет из процентной ставки, вам сообщат, какие документы нужно предоставить для подтверждения вашего права.

- Какие преимущества у ипотечной программы для молодых семей? Чем она отличается от стандартной ипотеки?

Ипотека для молодых семей с детьми предполагает более выгодные условия и учитывает особые обстоятельства, возникающие в жизни родителей. В соответствии с нашими программами таким семьям предоставляются вычеты из процентной ставки по основным ипотечным программам Агентства: «Стандарт», «Материнский капитал», «Малоэтажное жилье» и «Индивидуальный жилой дом», а также бесплатное применение платежных каникул при рождении ребенка. Если в семье один несовершеннолетний ребенок, вычет из процентной ставки составит 0,25 п.п., если два и более — 0,5 п.п. Если на момент заключения кредитного договора в вашей семье пока нет малыша, вычеты из процентной ставки начнут предоставляться после рождения ребенка. Ипотека предоставляется только в рублях.

- На какие виды недвижимости распространяется программа «Молодая семья»?

Ипотечные кредиты выдаются на приобретение квартир в новостройках, в том числе на этапе строительства, и на вторичном рынке, на приобретение квартиры в малоэтажном доме, индивидуального жилого дома, а также земельного участка под строительство на нем жилого дома.
От вида недвижимости зависит сумма первоначального взноса: она варьируется от 10 до 40%.
Уточню, что супруги (в частном случае — единственный родитель (усыновитель)) выступают заемщиками и залогодателями приобретаемой квартиры.

- Какой максимальный вычет к процентной ставке возможен по программе?

Если в семье один несовершеннолетний ребенок, вычет из процентной ставки составит 0,25 п.п., если два и более — 0,5 п.п. При удовлетворении нескольким требованиям вычеты суммируются, но их общая сумма не может превышать 0,5 процентных пункта. Отмечу, что дополнительных комиссий за оформление ипотечного кредита по программе не берется.

- Если в семье рождается второй ребенок, какие действия должен произвести заемщик, чтобы внести изменения в условия кредитования?

Вычет на 0,25 процентных пункта предоставляется за каждого ребенка с первого числа года, следующего за годом его рождения (усыновления). Для внесения изменений в кредитный договор заемщику необходимо обратиться в банк — партнер АИЖК, в котором был оформлен кредит.

Ипотечная программа Молодая семья - ответы на вопросы


- Существуют ли какие-либо дополнительные субсидии для молодых семей и как можно ими воспользоваться?

В 2014 году дополнительные субсидии будут выплачиваться только в тех субъектах, которые предусмотрели средства в своих региональных программах. Принципы отбора каждый регион формирует самостоятельно. Найти информацию о программах поддержки и предоставления субсидий при приобретении жилья можно на сайтах субъектов РФ.

Стоит отметить, что есть стандартная льгота для всех, кто приобретает жилье. В нашем законодательстве предусмотрен имущественный налоговый вычет, то есть возможность вернуть 13% от суммы, израсходованной на приобретение жилья, но не превышающей 2 млн рублей, если жилье приобреталось после 1 января 2008 года, или 1 млн рублей — если жилье приобреталось до 1 января 2008 года. Если жилое помещение приобретено до 1 января 2014 года, то указанный имущественный налоговый вычет можно использовать только один раз по одному приобретенному объекту жилой недвижимости вне зависимости от стоимости приобретенного жилого помещения и возможности использования вычета в максимальной сумме. Если жилое помещение приобретено после 1 января 2014 года и налогоплательщик до этого не обращался за имущественным налоговым вычетом, при этом стоимость приобретаемого жилья менее двух миллионов рублей, т.е. налогоплательщик не может использовать вычет в максимально возможной сумме (2 млн руб), при совершении в будущем других сделок по приобретению или строительству иных жилых помещений налогоплательщик может получить вычет на неиспользованную ранее сумму до достижения максимального размера в 2 млн рублей.

Чтобы вернуть излишне уплаченный НДФЛ в размере 13% от суммы, израсходованной на приобретение жилья, надо заявить о своем праве на имущественный налоговый вычет в налоговую инспекцию по месту регистрации, но сделать это можно не раньше, чем на следующий год после того, как вы оформили государственную регистрацию прав собственности на приобретенное жилье. Ограничений по срокам подачи заявления о праве на имущественный налоговый вычет не существует.

Кроме того, при приобретении недвижимости с использованием ипотечного кредита можно также получить вычет с процентов по ипотеке в сумме не более 390 000 рублей, если недвижимость оформлена в собственность после 1 января 2014 года, или без ограничений по сумме, если недвижимость оформлена в собственность до 1 января 2014 года. При этом проценты по ипотеке должны быть уплачены за счет собственных средств (без учета субсидий, средств материнского семейного капитала, возмещений работодателя).

- Как можно использовать средства материнского капитала: в качестве первоначального взноса или только для погашения основной суммы долга и процентов по нему?

И так, и так. Программа АИЖК «Материнский капитал» позволяет использовать средства материнского семейного капитала (МСК) при ипотечном кредитовании как первоначальный взнос и для досрочного погашения ипотеки. Кроме того, можно увеличить размер кредита на сумму МСК без дополнительного увеличения дохода. Предполагается, что средства материнского капитала будут перечислены в течение ближайших шести месяцев, и это позволяет увеличить размер займа на сумму сертификата. Соответственно, и ставка рассчитывается так, будто МСК уже получен и внесен как первоначальный взнос. Ставка по программе «Материнский капитал» ниже, чем по стандартному продукту, на 0,25 п.п.

Кстати, можно использовать материнский капитал, чтобы расширить жилплощадь, купить более просторное жилье. У нас есть ипотечная программа «Переезд». Она позволит заемщику значительно увеличить первоначальный взнос — за счет стоимости имеющегося в собственности жилья. Продать «старую» квартиру можно позже, в течение двух лет.

Также уточню, что по программе «Материнский капитал» одним из заемщиков и залогодателей должен являться распорядитель средствами МСК. Если такой заемщик, являющийся залогодателем, состоит в зарегистрированном браке, то его супруг/супруга также должен/должна выступать заемщиком и залогодателем по ипотечной сделке. А если между супругами заключен действующий брачный договор, изменяющий законный режим имущества супругов, то он не должен распространяться на приобретаемое жилое помещение, а также обязательства по кредитному договору/договору займа.

- Как можно воспользоваться материнским капиталом до достижения ребенком трех лет?

Ипотечная программа «Материнский капитал» как раз позволяет семье направить средства МСК на улучшение жилищных условий до достижения ребенком возраста трех лет.

- Существуют ли какие-либо социальные ипотечные программы для молодых специалистов, работников бюджетной сферы?

У нас есть программы для молодых ученых и учителей. Программа для молодых учителей работает с 2012 года. Участники программы – молодые учителя, работающие в государственных образовательных учреждениях не менее трех лет или имеющие право на получение субсидии (в этом случае требований по общему стажу нет). Конечно, они должны быть кредитоспособными, то есть иметь возможность погашать кредит. Минимальный первоначальный взнос по программе составляет 10%, он должен быть уплачен за счет собственных средств, также на погашение части первоначального взноса могут быть направлены средства субсидий и материнского капитала. Ставка по кредиту фиксированная — на уровне 8,5%.

Молодые ученые, в том числе врачи, также могут приобрести жилье в ипотеку уже на старте карьеры. По программе «Молодые ученые» заемщиками выступают высококвалифицированные специалисты в возрасте до 35 лет (до 40 лет для докторов наук), сотрудники государственных университетов, НИИ и НПП, компаний и предприятий, находящихся в ведении министерств, агентств, ведомств, государственных корпораций, а также предприятий оборонно-промышленного комплекса и предприятий, производящих высокотехнологическую продукцию. В эту категорию входят и работники государственных медицинских учреждений, имеющие ученую степень и/или проходящие учебу в ординатуре или занимающиеся научной деятельностью.

Параметры кредита таковы: первоначальный взнос от 10%, ставка от 10 до 10,5%, срок — 3–25 лет. Предусмотрены снижение размера ежемесячного платежа в случае рождения ребенка на срок до 1,5 лет и учет социальных выплат на этапе получения кредита.

Программа рассчитана на приобретение квартир и жилых домов (на территории комплексной застройки) на вторичном рынке и покупку строящегося жилья, в том числе оплату пая в кооперативе. Размер кредита — от 300 тыс. рублей, а максимальная сумма кредита зависит от региона расположения приобретаемого жилья.

- Какие дополнительные расходы могут возникнуть при оформлении ипотечного кредита?

Оформление ипотечного кредита всегда связано с определенными единовременными расходами. Выбирая ипотечную программу, такие расходы необходимо учитывать, т.к. по одной программе они могут быть значительно выше, чем по другой.

Расходы заемщика при оформлении ипотечного кредита:
  • плата за проведение независимой оценки приобретаемого объекта недвижимости (некоторые банки расходы по оценке объекта недвижимости берут на себя),
  • плата за страхование от рисков утраты и повреждения предмета залога (объекта недвижимости) в пользу кредитора.

Расходы, связанные с требованиями, которые кредитор устанавливает по соглашению с заемщиком:
  • плата за страхование жизни и трудоспособности заемщика (личное страхование). При отказе заемщика от страхования данного риска многие банки предлагают более высокую процентную ставку (обычно надбавка составляет от 0,7 п.п.);
  • плата за страхование риска утраты права собственности на приобретаемый объект недвижимости (страхование титула);
  • плата за страхование ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по ипотечному кредиту (при низком первоначальном взносе);
  • единовременная комиссия за открытие аккредитива;
  • единовременная комиссия за аренду банковского сейфа (ячейки).

Обращаем внимание заемщика на то, что взимание банком-кредитором каких-либо комиссионных вознаграждений за оказание дополнительных услуг, создающих для заемщика отдельное имущественное благо, допустимо только при согласии заемщика, оформленном письменно. К таким платежам можно отнести плату за аренду индивидуальной сейфовой ячейки, плату за открытие аккредитива, плату за выпуск и обслуживание банковской карты.

Также некоторые расходы необходимы при оформлении ипотечной сделки по купле-продаже недвижимости:
  • плата за оформление и нотариальное заверение документов (могут потребоваться различные доверенности),
  • государственная пошлина за государственную регистрацию перехода права собственности на приобретаемый объект недвижимости.

Расходы, которые добровольно производятся заемщиком, приобретающим объект недвижимости:
  • комиссионное вознаграждение за риелторские услуги (если требуются заемщику),
  • плата за услуги по содействию в оформлении государственной регистрации права собственности на приобретаемый объект недвижимости (к примеру, если это делает доверенное лицо).

- Что делать, если в семье возникли финансовые трудности, но нужно ежемесячно выплачивать ипотеку?

В связи с высокой конкуренцией на рынке ипотеки банки зачастую идут навстречу заемщикам, отменяя справки о подтверждении дохода, снижая сумму первоначального взноса. Тем не менее, заемщик должен трезво оценивать свои финансовые возможности при оформлении ипотечного кредита и учитывать, что ипотека оформляется на достаточно длительный срок (как правило, на 10–30 лет) и есть вероятность возникновения сложностей с оплатой по кредиту. Например, из-за потери работы, трудоспособности, рождения ребенка и т.д. На этот случай мы рекомендуем иметь в запасе 4 – 6 ежемесячных платежей в качестве «подушки безопасности». При выполнении этой рекомендации заемщик сможет на протяжении полугода оплачивать ипотечный кредит, а за это время вполне можно найти новые источники дохода.

Если заемщик все-таки столкнулся с финансовыми трудностями, правильным выходом будет сразу же обратиться в банк, чтобы вместе искать выход из ситуации. На практике банки крайне неохотно идут на изъятие у должника залоговой квартиры — это довольно трудозатратная и финансово невыгодная процедура. Зачастую банки стараются найти выход из ситуации, предлагая возможные компромиссные варианты решения проблемы. Например, заемщик может договориться с банком о реструктуризации кредита, т.е. временном изменении его условий. Также многие банки предлагают заемщикам кредитные каникулы (опция, которая предполагает возможность не платить в течение определенного времени по ипотечному кредиту или платить часть суммы, при этом срок обслуживания кредита удлиняется).

Однако, если заемщику не удается решить свои финансовые проблемы, он может погасить кредит за счет средств от реализации заложенной недвижимости. Продавать с согласия банка заложенную недвижимость заемщику намного выгоднее, чем ждать, когда владелец закладной в судебном порядке потребует обратить на нее взыскание и принудительно продать с торгов.

- Что бы вы посоветовали нашим читателям, которым не хватает средств на приобретение собственного жилья в Москве?

Максимальная сумма ипотечного кредита, рассчитываемая банком, зависит в первую очередь от ежемесячного дохода заемщика. По программам АИЖК, например, ежемесячный платеж не должен превышать 45% чистого совокупного дохода заемщика после вычета долговой нагрузки по другим кредитам и налога на доходы физических лиц. Также размер кредита зависит от срока кредитования, стоимости приобретаемой недвижимости и суммы имеющихся у заемщика накоплений (первоначального взноса). Например, чем больше срок погашения кредита, тем б?льшую сумму вы сможете получить, благодаря тому, что снижается размер платежа по кредиту.

Мы рекомендуем заемщику в первую очередь ознакомиться с действующими на рынке ипотечными программами и обратиться в банк-кредитор для определения возможной суммы кредита. После проверки предоставленной заемщиком информации кредитор принимает решение о возможности выдачи кредита и рассчитывает сумму кредита и условия его выдачи.

Затем заемщик может приступить к выбору квартиры в соответствии со своими финансовыми возможностями и требованиями кредитора.

Однако, если одобренной банком суммы кредита недостаточно, заемщик может привлечь созаемщиков, то есть лиц, которые вместе с основным заемщиком будут осуществлять выплату по кредиту. Чем больше совокупный доход, тем больше максимальная сумма доступного кредита. Обязанности и ответственность созаемщиков такие же, как у заемщика. При этом cозаемщиками могут стать только близкие родственники: родители, братья, сестры, дети, супруг или супруга.

Материнство.ру желает вам скорейшего решения жилищных проблем!