Так ли доступна семейная ипотека: разбираем главную финансовую ловушку

Семейная ипотека кажется спасением для родителей с детьми, обещая ставку всего 6% и доступное жильё, но заманчивая льгота таит подводные камни вроде жёсткого первоначального взноса в 20%. Многие семьи упираются в необходимость накопить сотни тысяч рублей заранее, что делает программу менее доступной, чем кажется на первый взгляд.

Что такое семейная ипотека?

Это госпрограмма, запущенная в 2018 году и продлённая до 2030-го, для покупки жилья по сниженной ставке до 6% годовых. Льгота покрывает разницу между рыночной ставкой (12–15%) и льготной за счёт бюджета.

С 1 февраля 2026 года ключевые изменения: одна семья — только один льготный кредит, супруги обязаны быть созаемщиками. Сверхлимитная часть кредита идёт по рыночной ставке.

Кому положена программа?

• Семьи с ребёнком до 6 лет (включительно).

Родители ребёнка-инвалида (несовершеннолетнего).

Многодетные (двое+ детей) в малых городах (<50 тыс. жителей) или регионах с низким строительством.

Граждане РФ, без долгов по кредитам, с подтверждённым доходом. Оформление через банки (Сбер, ВТБ и др.) или Госуслуги.

Лимиты и ставки

Регион	Льготная часть (6%)	Максимум всего	Сверхлимит (рыночная ставка)
Москва, МО, СПб, ЛО	До 12 млн руб.	До 30 млн руб.	>12 млн по 12–15%
Другие регионы	До 6 млн руб.	До 15 млн руб.	>6 млн по 12–15%

Срок — до 20–30 лет. Страховка обязательна (+0,5–1% к ставке).​

Подводный камень: 20% первоначальный взнос

Программа требует минимум 20% от цены жилья своими деньгами или маткапиталом. Это главная ловушка — для семьи с доходом 150 тыс. руб./мес накопить 1–2 млн руб. на взнос займёт годы, особенно с детьми.​

Пример расчёта для Москвы (квартира 10 млн руб.):

• Взнос 20% = 2 млн руб. (свои + маткапитал ~833 тыс. руб., остаток 1,17 млн — копить/кредит).

• Льготный кредит: 8 млн руб. (из 12 млн лимита) под 6%, платёж ~55 тыс. руб./мес (20 лет).

• Если квартира 20 млн: сверхлимит 8 млн под 14% — платёж взлетит до 110 тыс. руб./мес (+экономия 60 тыс. только на льготной части).

Для регионов (квартира 5 млн руб.):

• Взнос 1 млн руб. (маткап ~500 тыс., свои 500 тыс.).

• Кредит 4 млн под 6% — ~27 тыс. руб./мес. Без взноса жильё недоступно, а рыночный кредит удвоит переплату (до 7–8 млн).​

Многие берут потребкредиты на взнос (ставка 15–20%), увеличивая нагрузку на семейный бюджет. Совет: копите 2–3 года, ищите акции застройщиков (скидки 10–15% на взнос) или рефинансируйте позже.

Как избежать ошибок?

Проверяйте доход (минимум 40–50 тыс. на человека после платежа), выбирайте жильё до лимита и консультируйтесь в банке заранее. Льгота реальна, но без финансовой подушки превращается в долговую яму.

 

Ранее мы писали о том, какие ошибки совершают родители, из-за которых взрослые дети не хотят с ними общаться.